Proprietários de imóveis comerciais em Alagoas correm o risco de arcar com uma carga tributária significativamente mais elevada caso não observem o prazo estabelecido pela Reforma Tributária. O benefício de transição previsto na legislação expira em 31 de dezembro de 2025, e a formalização do contrato de locação perante o cartório competente é requisito essencial para assegurar a aplicação de alíquota reduzida nos novos tributos federais e estaduais.

A Lei Complementar n.º 214/2025, que rege a Reforma Tributária, prevê no artigo 487 um regime de transição opcional para contratos de locação. Entretanto, para os casos de contratos não residenciais, é necessário realizar o registro em cartório. Dessa maneira, o locador pagará a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) com a mesma alíquota do regime tributário anterior, ou seja, pagará somente 3,65% da receita bruta recebida até o final do contrato. Sendo assim, apenas quando houver os novos contratos é que será aplicada a nova carga tributária para atender o novo valor a ser pago, quase três vezes maior.

No caso do cartório de Registro de Títulos e Documentos, o locador deve apresentar o contrato, comprovando a data da assinatura, com reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica.

Esse registro em RTD pode ser feito online, por meio da Central Nacional dos Registros de Títulos e Documentos, operada por meio da Plataforma Nacional ONRTDPJ - (Operador Nacional de Registro de Títulos e Documentos e de Pessoas Jurídicas - https://www.rtdbrasil.org.br/). O serviço funciona 24h por dia. Entretanto, quem preferir, também pode procurar um cartório mais próximo.

Só o registro do contrato garante a alíquota menor

Rainey Marinho, registrador do 2º. Cartório de Títulos e Documentos Pessoa Jurídica e Notas de Maceió e presidente do ONRTDPJ, alerta os brasileiros a não perderem a data limite, pois não haverá prorrogação. "Infelizmente, observamos que grande parte dos proprietários de imóveis comerciais ainda desconhece esse benefício ou subestima a importância do prazo. O registro do contrato é o único instrumento legal que garante a manutenção da alíquota de 3,65%, além de segurança jurídica. O Operador Nacional de Registro de Títulos e Documentos está preparado para receber esses registros e orientar os locadores em todo o processo, mas o prazo para garantir o registro termina no dia 31 de dezembro."

Conforme o contador Daniel Salgueiro, para ter acesso ao benefício fiscal, é necessário atender a uma série de critérios estabelecidos pela legislação.

“Todos os requisitos formais previstos na norma precisam ser observados para garantir o deferimento do benefício fiscal. A empresa deve estar regularmente constituída e em situação fiscal adequada. Também é preciso apresentar a documentação comprobatória dentro dos prazos estabelecidos, incluindo relatórios técnicos e financeiros”, explicou.

Segundo o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), João Teodoro, os grandes locadores de imóveis comerciais, que possuem um volume alto de contratos são os mais beneficiados, tendo em vista que montante final a economia será grande.

“A lei beneficia especialmente os grandes proprietários. Imagine alguém que tem um Shopping Center, por exemplo. As lojas estão alugadas e, obviamente, por um valor e prazo certo. E se elas foram locadas antes de 16 de janeiro de 2025 (ou seja, quando entrou em vigor a Lei Complementar nº. 214/25), esses imóveis estão inseridos nesse contexto. Se registrarem os contratos até o dia 31 de dezembro de 2025, eles terão a tributação reduzida para 3,65% ao invés de pagarem normalmente cerca de 8,4%”, finalizou.

Como era antes da tributação?

* Pessoas físicas eram tributadas exclusivamente pelo Imposto de Renda (IRPF), pela tabela progressiva, e não havia incidência de impostos sobre consumo ou serviços (PIS, COFINS, ISS) sobre locações comuns.

* Pessoas jurídicas (empresas do setor imobiliário, holdings patrimoniais) pagavam PIS, COFINS, ISS (municipal), IRPJ e CSLL. A alíquota efetiva variava conforme o regime: para Lucro Presumido, PIS/COFINS cumulativo em 3,65%; para Lucro Real, regime não cumulativo até 9,25% + ISS de até 5% a depender do município.

Como ficou na reforma tributária?

Passa a incidir o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) sobre receitas de locação (residencial e não residencial). A alíquota total combinada pode chegar a aproximadamente 25% a 28% (soma das alíquotas dos dois tributos), mas existe redutor de 70% na base de cálculo para locações em geral, resultando em carga efetiva entre 8% e 10%.

* Pessoa física (grandes locadores: mais de três imóveis alugados ou receita anual acima de R$240 mil): passam a ser obrigados a recolher IBS e CBS, além do IRPF que já tributava.

* Pessoas jurídicas: não terão mais PIS/COFINS e ISS, que serão substituídos por CBS e IBS, com as mesmas reduções na base de cálculo e possibilidade de regime especial para contratos antigos.

Regime Especial de Transição (RET)

* Contratos firmados antes de 16/01/2025 podem optar por um regime de transição, nos termos do artigo 487 da LC 214/25: alíquota total de 3,65% sobre a receita bruta, vedada apropriação de créditos, até a extinção dos tributos antigos.

* Data da assinatura provada por reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica; e

* Contrato registrado no Cartórios de Títulos e Documentos (RTD) ou RI até 31/12/2025 ou disponibilizado à RFB ou Comitê Gestor do IBS, nos termos de regulamento.

Fonte: Gazetaweb
Em: 09/12/2025