Dados não são informação; informação não é certeza; certeza não é confiança. É a publicidade registral que converte informação em segurança jurídica.

Essa cadeia de proposições resume a resposta do Direito Registral ao dataísmo – a crença de que a abundância de dados, processados em velocidade crescente, produziria por si mesma certeza e segurança jurídica. No mercado de tokenização de ativos do mundo real (RWA), essa crença se transformou em hype: o investidor olha a interface amigável do celular ou tablet e confunde a sofisticação do código com certeza de titularidade. Não se confunde.

Em 2026, a realidade confirmou o que a dogmática já prenunciava. Uma das plataformas mais conhecidas de tokenização imobiliária do mundo, que prometia “democratizar” o investimento em imóveis residenciais norte-americanos, anunciou a liquidação voluntária de um portfólio estimado em US$ 140 milhões. Milhares de investidores, espalhados por dezenas de países, viram-se desamparados pela própria arquitetura que prometia protegê-los. Mais de setecentos imóveis haviam sido incorporados às ofertas; no litígio de Detroit, os bens passaram à supervisão de um fiduciário especialmente designado pelo juízo local. O caso não é o centro do nosso argumento, mas a confirmação empírica de uma tese anteriormente formulada.1

A cegueira estrutural da blockchain

A blockchain assegura a imutabilidade lógica dos dados, mas revela-se estruturalmente incapaz de verificar sua veracidade originária e, por si só, de assegurar a continuidade jurídica das transmissões sucessivas. Esta não se reduz à sucessão cronológica dos sujeitos: pressupõe a sucessividade das titularidades e dos próprios direitos, de modo que cada mutação encontre no registro anterior tanto o sujeito legitimado quanto o direito de que ele pode dispor.

É nesse ponto que a técnica registral se articula com a regra de direito material expressa no brocardo nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet: ninguém pode transferir a outrem mais direito do que aquele de que dispõe.

A sequência informacional pode, portanto, ser íntegra e, ainda assim, juridicamente descontínua. A blockchain aceita e pereniza tanto a verdade quanto a fraude. Não examina a existência, a validade ou a eficácia jurídicas do título, tampouco eventual erro, falsidade ou inexatidão. Aqui se revela o clássico problema do oráculo: a rede valida a coerência interna de seus registros, sem assegurar a congruência entre o dado inserido on-chain e a realidade externa off-chain.

No plano jurídico-real, insuficiência sistêmica reclama uma instância institucional capaz de aferir a existência jurídica do ativo, a titularidade e a disponibilidade do disponente e a conformidade jurídica do título e sua congruência com a situação tabular. A continuidade registral pressupõe que o sujeito e o direito que ele pretende transmitir ou onerar encontrem legitimação no estado jurídico anterior. Esta apuração é resultado do juízo de qualificação do registrador – o “oráculo” do sistema de registro de propriedades no Brasil, muito antes de essa figura ingressar no léxico tecnológico.

É nesse ponto que a figura do gatekeeper oferece uma analogia funcional com a qualificação registral. Aproximação que não é de identidade estrita: o gatekeeper de Kraakman2 é um terceiro capaz de interromper uma conduta ilícita pela retirada de seu apoio; o registrador, delegatário de função pública, exerce, por dever legal, o controle preventivo da legalidade e da admissibilidade dos títulos ao Registro. Méndez González reconhece essa afinidade ao identificar nos Registros uma modalidade de realização do Direito ex ante (law enforcement). A qualificação registral não se limita à conformidade interna do negócio; abrange o conjunto dos requisitos jurídicos registrais e de ordem pública incidentes sobre as operações suscetíveis de registro. Nessa perspectiva, os gatekeepers são guardiães da legalidade.3

A venda do Viaduto do Chá

Retomemos o fio. Já em 2018, num exercício conceitual apresentado no encontro do IPRA-CINDER4 na Colômbia, registrei em blockchain a venda fraudulenta do Viaduto do Chá, bem de domínio público inalienável localizado no coração da capital paulistana. A rede acolheu confortavelmente a alienação de um bem sobre o qual o alienante jamais teve qualquer poder jurídico de disposição.5

O que então parecia apenas demonstração acadêmica encontrou agora sua contraprova empírica: a investigação do Wall Street Journal revelou imóveis vagos e deficitários que “rendiam” 10% a 15% aos titulares dos tokens; identificou vinte imóveis que, segundo os registros públicos, não pertenciam à empresa tokenizadora, embora continuassem abertos a investimentos e distribuições de rendimentos. Em janeiro de 2026, mais de 2.700 carteiras recebiam pagamentos vinculados a esses tokens, fenômeno que, cruzado com os demais elementos da investigação, já sinalizava a fragilidade do lastro.

O que a rede registrou fielmente foi, no plano jurídico-real, um “nonada”: direitos economicamente referidos a bens que não integravam o patrimônio da entidade que, segundo a própria estrutura da oferta, deveria lastreá-los. Um registro eletrônico, em tese incorruptível, não vale mais do que o seu próprio código. Lessig já advertira que a ausência de regulação estatal no ciberespaço não significa ausência de regulação: o código regula, e os valores que ele incorpora (ou omite) são escolhas de quem o escreve.6 O registro da transmissão na blockchain incorporou a imutabilidade e omitiu a veracidade; o resultado é uma ordem normativa privada que confere eficácia aparente ao nonada jurídico-real.

Desancorada de uma fonte institucional de verdade jurídica, a rede pode revelar menos que o próprio silêncio: reveste as transações com aparência de legalidade e fidedignidade.

Reconheçamos o ponto frágil do sistema: assegurar que o token efetivamente represente os direitos que diz representar. Tratando-se de ativos do mundo real, são necessários intermediários que validem não só a existência do bem, mas a titularidade de quem o oferta, os direitos que ostenta e a origem da renda.

Imago iuris sine substantia

O investidor que contempla o código na tela, convencido de deter fração ideal de um imóvel que jamais viu, detém o signo e não a coisa – ao menos no caso da propriedade imobiliária. Mesmo em relação aos direitos reais limitados, de gozo ou de garantia, a tokenização desvinculada do registro carece do intermedium qualificado, o terceiro de fé pública, que garanta o vínculo entre o signo e o objeto. No modelo retratado na reportagem do WSJ, o que se busca adquirir não é o direito real em si, mas um direito sobre direitos descolado do microssistema jurídico-real da propriedade: uma imagem jurídica desprovida de substância jurídico-real.

A tokenização à margem do registro rompe a mediação entre signo e objeto pois conserva a representação, dispensa a verificação do objeto e substitui a instância institucional de qualificação por um protocolo que apenas traduz signos com outros signos nos domínios da lex cryptographia.7 Em grande parte das estruturas de tokenização imobiliária, o adquirente do token não se torna proprietário do bem nem titular de direitos reais limitados (usufruto, servidão, direitos de garantia etc.); recebe, em regra, uma posição obrigacional ou societária.

Foi exatamente essa a arquitetura do caso norte-americano. Os investidores adquiriam participação em series limited liability companies de Delaware, sociedades que figuravam como titulares no sistema tradicional de recording. A tokenização não substituiu o registro público: apenas lhe sobrepôs uma camada privada e opaca, estranha à lógica dos sistemas registrais de titularidades desenvolvidos nos ordenamentos de tradição romano-germânica.

Quando o modelo ruiu, a accountability correu pelos canais tradicionais – registros públicos, juízo com competência territorial, fiduciário nomeado pelo tribunal. O sistema que a plataforma prometia superar revelou-se, afinal, a infraestrutura institucional de garantia e tutela à qual os lesados tiveram de recorrer.

A publicidade registral como tecnologia de confiança

Como negociar com quem não conhecemos? Nas sociedades hiperconectadas, as transações estendem-se de São Paulo a Madri em frações de segundo, contratos entre perfeitos estranhos, tendo por objeto coisas que nenhuma das partes jamais viu.

A publicidade registral não é mera difusão de informações. É publicidade jurídica: cognoscibilidade operada pela engenharia dos registros públicos, revestida de oficialidade, fé pública e de poderosas presunções legais.

O oficial de registro não é mero amanuense nem hub de dados; ele é o agente da depuração jurídica dos títulos, o gatekeeper que controla ex ante a legalidade e a admissibilidade do título cuja inscrição produzirá a mutação jurídico-real correspondente.

A publicidade registral cumpre a função que faltou no caso norte-americano: não apenas informar, mas qualificar os elementos jurídico-reais e imputar direitos – vincular a coisa ou o direito real a um titular determinado, contra quem incidem as obrigações propter rem, os tributos, as posturas edilícias e a responsabilidade civil. A pulverização econômica entre milhares de detentores de tokens aprofundou a distância entre beneficiários econômicos, gestores e responsáveis pela conservação dos imóveis, configurando uma espécie de absenteísmo fundiário.

Todo o estatuto jurídico da propriedade imobiliária pressupõe o contrário: a determinação jurídica dos titulares, aos quais o ordenamento imputa deveres concretos e garante direitos. A função social da propriedade não é cláusula vaga, mas ela é a síntese constitucional dos direitos, deveres e imputações que conformam o estatuto jurídico da propriedade.

Concentração, continuidade e qualificação

Há, ademais, uma razão técnica. Para que a blockchain funcione como base confiável de titularidades, seria indispensável representar, de forma integrada ao token da propriedade, os direitos reais limitados, bem como ônus, limitações e restrições que sobre ela recaiam. O que a tecnologia promete como desafio futuro, a matrícula brasileira realiza estruturalmente, mediante os princípios da concentração e da continuidade. Os direitos, ônus e restrições que a lei sujeita à publicidade registral concentram-se, em regra, na matrícula; os atos de disposição, por sua vez, devem encadear-se à titularidade inscrita. O pressuposto de um novo registro é a cadeia de titularidades “à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular”, como grafou Afrânio de Carvalho a seu tempo. Assim, conclui, “as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente”.8

A matrícula reúne, de modo estrutural, várias das virtudes que se costuma atribuir ao token: representação unitária, integridade, oponibilidade erga omnes e, sobretudo, qualificação jurídica preventiva. O registrador, investido de fé pública, filtra impurezas já no ingresso do título, prevenindo conflitos e evitando longas e custosas discussões nos tribunais.

O Torrens como antecedente da tokenização registral

O Registro Torrens antecipou, em meio cartular, a operação hoje atribuída ao token: destacar da materialidade da coisa uma representação singular de sua situação jurídico-real, apta a circular sob o controle de uma fonte institucional reconhecida legalmente. No modelo brasileiro de 1890, a matrícula era lançada em duplicata; o título entregue ao proprietário fazia prova dos direitos nele especificados, e o extrato da matriz permitia alienar, hipotecar ou onerar o imóvel até fora do lugar de sua situação. Enquanto o extrato permanecia em circulação, a matriz ficava bloqueada para atos concorrentes; as mutações cartulares retornavam depois ao fólio, preservadas a prioridade e a continuidade. Era, pois, uma técnica de mobilização da riqueza imóvel: não fazia circular a coisa, mas a representação juridicamente qualificada do domínio, das hipotecas e dos demais ônus reais. Nesse sentido preciso, o Torrens foi uma experiência avant la lettre de tokenização registral – com uma diferença decisiva: o token cartular não criava sua própria verdade, mas recebia-a do registro público, da autoridade estatal que o reconhecia e da tutela dos tribunais.9

A arquitetura de integração correta não é a da matrícula que se curva à blockchain, mas a da blockchain que assimila a virtude conceitual e estrutural da matrícula. Tivessem os tokens da plataforma norte-americana nascido ancorados num fólio real, com qualificação prévia da titularidade e concentração dos direitos, ônus, limitações e restrições incidentes sobre o imóvel, a emissão de tokens lastreados em imóveis alheios teria sido barrada na porta de entrada.

Flauzilino Araújo dos Santos aponta o caminho: submeter a inovação ao império da Lei vigente, fazendo a automação e a liquidação instantânea (atomic swap) operarem em interoperabilidade com a matrícula eletrônica. O eixo é a qualificação registral de algoritmos: padrões de contratos inteligentes previamente depositados, cuja conformidade jurídica seja qualificada pelo registrador, de modo que a automação nasça em harmonia com a segurança jurídica. Há antecedente funcional quase nonagenário no direito brasileiro: o depósito de contratos-tipo de compromisso de venda de lotes, previsto no decreto-lei 58/1937, e seus desdobramentos posteriores na legislação habitacional (BNH) e relativa a parcelamentos e incorporações.10

O horizonte comparado confirma a direção. Em fevereiro de 2026, a Arábia Saudita realizou sua primeira transferência de título imobiliário tokenizado, em integração com o Real Estate Registry. O registro estatal permanece como fonte jurídica da titularidade; o token não o substitui, mas representa digitalmente uma posição fundada no fólio oficial.11

Justiça preventiva versus reparação ex post

A objeção de que o colapso seria “mera fraude de gestão” milita contra quem a formula. Se a tecnologia emite, circula e remunera tokens de imóveis que não pertenciam à empresa com a mesma eficiência com que o faria para ativos lastreados, ela não elimina a necessidade da qualificação institucional: apenas a remove, sem nada pôr no lugar.

A distinção de fundo separa a justiça preventiva da reparação ex post. Nos sistemas de notariado latino, o agente de fé pública controla, previamente, a legalidade do negócio e autentica a identidade e capacidade das partes. Não se contrata com avatares. No modelo norte-americano de conveyancing, a investigação prévia do título é confiada predominantemente a agentes privados; o title insurance, por seu turno, cobre determinados riscos de vícios pretéritos que escapem a esse exame, deslocando para a reparação ex post as consequências econômicas de sua ocorrência.

A crise das hipotecas subprime já mostrara o perigo de fazer circular sofisticadas representações financeiras quando a qualidade do lastro se perde nas camadas da intermediação.

A plataforma colapsada foi a reprise de um subprime em miniatura, com fluxos pagos aos investidores apesar da fragilidade e, em alguns casos, da ausência do lastro imobiliário anunciado. Sem qualificação na origem, a promessa de transparência radical produziu opacidade – e a opacidade instantânea é a mais perigosa de todas.

Conclusão

Flauzilino Araújo dos Santos remata: “a tecnologia não cria domínio; apenas cria registros de informação.”12 Realmente, o que constitui, declara, modifica, conserva, assegura a disponibilidade registral e extingue direitos reais no direito brasileiro é a causa jurídica formalizada em título hábil e sua inscrição na matrícula do imóvel.

Quando a representação digital se descolou da coisa, restaram aos lesados exatamente as mesmas instituições que a plataforma prometera superar: o tribunal do lugar da coisa, o fiduciário por ele nomeado, os registros públicos. As instituições provadas pelo tempo (e não um mero algoritmo) são as que convertem informação em confiança.

A tecnologia deve servir para acelerar a circulação da riqueza imobiliária. Será bem-vinda quando qualificada na origem e ancorada no fólio real. É o Registro de Imóveis, em sua histórica e renovada missão, que confere à propriedade a certeza jurídica necessária à sua plena eficácia.

Prudentia iuris não é resistência à inovação. É o alicerce de uma tradição que se regenera em cada tempo e, por isso mesmo, não permite que o fetiche da inovação tecnocrática destrua as instituições jurídicas nem desampare inocentes e defraude seus sonhos.

Sérgio Jacomino: Quinto Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo. Presidente do NEAR – Núcleo de Estudos Avançados do SREI. Ex-presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) nos anos 2002/2004, 2005/2006, 2017/2018 e 2019/2020. Doutor em Direito Civil pela UNESP (2005) e especialista em Direito Registral Imobiliário pela Universidade de Córdoba, Espanha. Membro honorário do CeNoR – Centro de Estudos Notariais e Registais da Universidade de Coimbra.

Fonte: Migalhas