A nulidade absoluta decorrente da falta de assinatura do tabelião na escritura pública contamina toda a cadeia dominial. E a boa-fé do comprador não sana vício de existência, nem valida registro imobiliário oriundo de título forjado e juridicamente inexistente.

Com base nesse entendimento, o juiz Nilson Luis Lacerda, da 2ª Vara Cível de Belford Roxo (RJ), declarou a nulidade de uma escritura de compra e venda e determinou o cancelamento do registro de propriedade de um edifício no centro da cidade do Rio de Janeiro adquirido por um fundo de investimentos.

O caso trata da disputa pela propriedade do Hotel São Francisco. O imóvel é ocupado há anos pela empresa de uma comerciante, que possuía contrato de locação com direito de preferência na compra.

O prédio, pertencente à Venerável Ordem Terceira de São Francisco da Penitência (VOT), foi alienado ao Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário. A controvérsia surgiu quando a locatária denunciou irregularidades na transação, alegando que o negócio foi feito secretamente para frustrar seu direito de aquisição e provocar seu despejo.

Diligências da Corregedoria e um inquérito policial revelaram um esquema complexo: a escritura foi lavrada no 2º Ofício de Notas de Belford Roxo, local distante do imóvel. No livro oficial do cartório, o ato registrava a venda por R$ 5 milhões e não continha a assinatura do tabelião ou de seu substituto. Contudo, a certidão (traslado) levada a registro no 7º RGI da capital indicava o preço de R$ 35 milhões. 

Além da divergência de valores e da falta de assinatura do tabelião, foram utilizados selos de fiscalização falsos e não houve recolhimento de impostos. O esquema já havia resultado na condenação criminal de um serventuário por falsidade ideológica.

Na disputa judicial, o fundo de investimentos sustentou ser terceiro de boa-fé. Sua defesa alegou ter pago integralmente os R$ 35 milhões à ordem religiosa e argumentou ter sido vítima de uma fraude praticada por funcionários do cartório para desviar emolumentos. O fundo pediu a retificação do livro notarial, para que ele passasse a espelhar a realidade do pagamento, invocando o princípio da conservação dos negócios jurídicos. O Ministério Público, contudo, opinou pela nulidade total do negócio, com a alegalção de que o título era “juridicamente natimorto”.

Ato inexistente

Em sua decisão, o juiz negou o pedido de convalidação do negócio. A sentença destacou que a ausência de assinatura da autoridade notarial torna o ato inexistente, incapaz de produzir efeitos, independentemente da intenção do comprador ou do valor pago.

“A assinatura do tabelião não é um mero ornamento; é o ato que confere autenticidade, fé pública e existência ao instrumento notarial. Sem a subscrição da autoridade delegatária, o que existe é um mero escrito particular ou, ainda, um apócrifo inserido indevidamente em livro público”, esclareceu o julgador.

Lacerda destacou que a proteção à boa-fé encontra limites na validade do negócio jurídico.

“O princípio da boa-fé, embora seja de suma importância ao ordenamento jurídico, encontra limites na existência e validade do negócio jurídico subjacente. A boa-fé pode convalidar atos anuláveis, mas não tem o condão de criar um ato jurídico a partir do nada (inexistência) ou de sanar nulidade absoluta decorrente de ausência de solenidade essencial.”

O juiz concluiu que a retificação do livro para coincidir com o traslado falso inverteria a lógica do sistema notarial. “Se o título é nulo, a cadeia dominial subsequente resta contaminada, e a venda não perfaz aquisição válida. O prejuízo do Opportunity, inegável diante do pagamento realizado, deve ser resolvido em perdas e danos pelas vias processuais apropriadas, mas não pode servir de fundamento para manter hígido um registro nascido de ato inexistente.”

Fonte: Conjur