Prática informal ainda aparece em negociações de imóveis financiados e costuma ser vendida como atalho para “assumir” parcelas, sem a segurança do registro.

Um acordo particular, assinado fora do banco e sem registro em cartório, ainda aparece com frequência nas negociações de imóveis financiados no Brasil.

Conhecido como contrato de gaveta, ele costuma ser apresentado como atalho para “assumir” um financiamento já em andamento.

Só que, no papel, o imóvel segue no nome do mutuário original, e a instituição financeira continua enxergando como devedor quem assinou o contrato de financiamento.

Esse descompasso entre o que as partes combinam e o que está formalmente registrado cria um terreno fértil para conflitos.

A consequência pode ir de entraves para obter escritura e vender o bem até situações mais graves, como execução da dívida e leilão, a depender do tipo de garantia e do andamento do contrato.

Como funciona o contrato de gaveta em imóvel financiado

Na prática, contrato de gaveta é a compra e venda feita por instrumento particular, entre o titular do financiamento e um terceiro, sem a participação do banco e sem a transferência registrada na matrícula do imóvel.

O comprador passa a pagar as prestações, mas o financiamento e a propriedade formal permanecem vinculados ao vendedor.

Muita gente recorre a esse caminho quando não consegue aprovação de crédito para uma transferência regular, quando quer evitar custos de cartório e tributos, ou quando teme que a instituição financeira imponha novas condições ao contrato.

Em alguns casos, o próprio histórico de informalidade no mercado imobiliário alimenta a sensação de que “todo mundo faz” e de que um recibo assinado resolve.

Ainda assim, o que parece simples no curto prazo vira problema porque a segurança jurídica do imóvel, no Brasil, depende de um ponto central: o que está registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Sem isso, o comprador fica com um direito frágil, e o vendedor segue exposto a responsabilidades que imaginava ter encerrado.

Por que bancos e o SFH consideram a operação irregular

A transferência de direitos e obrigações em contratos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) tem regra própria.

A Lei nº 8.004/1990, no seu artigo 1º, prevê a possibilidade de o mutuário transferir a terceiros direitos e obrigações do financiamento, mas condiciona esse movimento às exigências legais e, na prática, à formalização com a instituição financiadora.

Com a Lei nº 10.150/2000, o tema ganhou um recorte importante: ela abriu caminho para regularização de determinados contratos antigos, ao tratar de situações em que havia propostas de transferência formalizadas até uma data-limite.

É por isso que, do ponto de vista do agente financeiro, o contrato de gaveta costuma ser enquadrado como operação irregular, já que altera, na prática, quem paga e ocupa o imóvel sem que o credor aprove o novo responsável e sem que a transferência siga o fluxo formal exigido.

Esse entendimento aparece também em materiais e análises que repercutem a posição da Caixa sobre o tema.

Registro do imóvel: por que a matrícula continua mandando

O principal alerta é simples: sem escritura e sem registro, o comprador não se torna proprietário perante terceiros.

Quem continua como dono, para efeitos legais, é quem consta na matrícula. Em consequência, o bem pode ser atingido por problemas que nada têm a ver com o novo ocupante.

Se o vendedor heardar dívidas e sofrer cobranças judiciais, o imóvel pode ser alcançado por medidas como penhora, conforme o caso e o tipo de obrigação discutida.

Além disso, se o titular formal vender novamente o mesmo imóvel, o conflito se desloca para a disputa de documentos, prazos e boa-fé, com resultado incerto e, quase sempre, lento.

Outro ponto que costuma surpreender é o inventário. Caso o mutuário original morra, o imóvel pode entrar na partilha e ficar sujeito a discussões com herdeiros, mesmo que o comprador tenha pago prestações por anos.

A informalidade não desaparece; ela apenas adia o acerto de contas.

Riscos para comprador e vendedor no contrato de gaveta

Para quem compra, o contrato de gaveta frequentemente significa pagar por um bem sem ter controle sobre a matrícula.

Isso complica desde a obtenção de escritura até a revenda, porque o futuro comprador, o cartório e o banco vão exigir regularidade documental.

Enquanto isso, qualquer inadimplência do contrato original pode levar à cobrança do devedor formal, com reflexos diretos sobre o imóvel.

Já o vendedor permanece vinculado ao financiamento e, em muitas situações, continua associado a obrigações ligadas ao bem.

Dependendo do cenário, cobranças de condomínio, tributos e discussões judiciais podem recair sobre quem ainda aparece como proprietário, mesmo que não esteja mais na posse do imóvel.

A aparente “saída” do negócio, portanto, pode virar fonte de dor de cabeça por tempo indeterminado.

STJ e contrato de gaveta: o que pesa nas decisões

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já analisou o tema em diferentes contextos e, em determinadas situações, reconheceu efeitos do contrato de gaveta para evitar injustiças ou resolver fatos consolidados.

Uma linha aparece quando há quitação do financiamento e a discussão se concentra na possibilidade de regularizar a situação, especialmente se não houver prejuízo ao agente financeiro, embora isso dependa do conjunto de provas e do enquadramento jurídico do caso.

Em outra frente, o STJ admitiu que o terceiro que adquiriu o imóvel por contrato de gaveta pode ter interesse jurídico para pagar parcelas em atraso e impedir que o bem vá a leilão, porque o foco da execução é a satisfação do débito vencido.

Nessa lógica, o debate não necessariamente valida o contrato, mas reconhece a legitimidade do terceiro para evitar a perda do imóvel ao quitar a dívida cobrada.

Por outro lado, decisões também reforçam limites: a própria jurisprudência menciona que a legislação de 2000 permitiu regularização em um recorte temporal específico, e que cessões feitas fora dessas hipóteses enfrentam barreiras, inclusive quanto à exigência de anuência do agente financeiro.

Data-chave no SFH: 25 de outubro de 1996

Um ponto recorrente em julgamentos e debates é a data de 25 de outubro de 1996.

A Lei nº 10.150/2000 assegurou, em termos específicos, o direito de opção pela concretização de operações para promitentes compradores cujas propostas de transferência tenham sido formalizadas junto a agentes do SFH até essa data, observadas as condições estabelecidas.

Na prática, isso significa que há casos antigos em que a legislação abriu uma porta para regularizar situações consolidadas, enquanto operações posteriores continuam sujeitas às exigências de anuência e formalização.

Tribunais estaduais, ao julgar litígios recentes, têm reiterado essa leitura ao negar proteção ampla para cessões feitas muitos anos depois do marco legal.

FCVS, sub-rogação e troca de devedor: onde mora a confusão

O debate sobre FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) aparece porque, historicamente, a cobertura do fundo influenciou condições de liquidação e discussões sobre sub-rogação em certos contratos do SFH.

A legislação e análises do tema registram que, em determinadas hipóteses e períodos, o tratamento do “gaveteiro” pode ser equiparado ao do mutuário para efeitos relacionados ao FCVS, desde que atendidos requisitos e recortes temporais.

Mesmo assim, o ponto central permanece: a regra segura para evitar litígio é alinhar posse, pagamento e propriedade formal no mesmo trilho, com aprovação do credor quando exigida e com a devida formalização registral.

Regularização e compra segura: o que evita dor de cabeça

Quando o imóvel está financiado, a rota de menor risco é buscar a transferência regular com o banco, por meio de instrumentos aceitos pela instituição, e só avançar com a compra quando houver condições claras para formalizar a propriedade e registrar o negócio.

Se isso não for possível, o comprador precisa saber que assumir parcelas não equivale a adquirir o imóvel no registro, e que a conta pode chegar anos depois, no momento em que mais se precisa de segurança documental.

Fonte: Click Petróleo e Gás