Analisa a exigência de abertura de nova matrícula após a retificação de área no registro de imóveis, conforme art. 440-AX, caput, do CNN/CN/CNJ-Extra (incluído pelo provimento CNJ 195/25 - Provimento do IERI-e).1

A fim de padronizar e simplificar o procedimento de retificação de área em todos os cartórios de registro de imóveis brasileiros, o provimento CNJ 195/25 (Provimento do IERI-e)2 disciplinou a temática, tratando sobre aspectos relacionados à forma de anuência dos confrontantes, casos de dispensa destes confrontantes, desburocratização do procedimento em casos de retificação seguida de desdobro e unificação, dentre outros aspectos. Este trabalho tem por finalidade examinar as regras procedimentais da retificação de área dispostas no art. 440-AX do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (CN/CNN/CNJ-Extra), incluído pelo aludido provimento do CNJ.3

A averbação de retificação de área foi qualificada no ato normativo do CNJ como uma espécie de averbação de saneamento, isto é, uma averbação preliminar necessária para que na matrícula haja respeito aos princípios registrais da especialidade e da continuidade4.

Conforme dispõe a primeira parte (in initio) do caput do art. 440-AX, "A averbação de retificação de área de imóveis urbanos e rurais será realizada na forma dos arts. 212 e 213 da Lei n. 6.015/1973". Tal disposição normativa não inova em nenhum aspecto, mas apenas disciplina melhor as normas vigentes. Assim, deixa claro que as normas se aplicam tanto a imóveis urbanos como imóveis rurais e que o procedimento deve respeitar o disposto na lei de registros públicos.

A segunda parte (in fine) do referido preceptivo é que traz uma questão interessante: o normativo deixa claro que após a realização da averbação de retificação de área, deve o registrador realizar, em sequência, a averbação de encerramento da matrícula retificada, para fazer a abertura da nova matrícula. 

Tal passo-a-passo procedimental não é propriamente também uma novidade, visto que este itinerário de atos registrais já constava do decreto 4.449/01, o qual regulamenta o procedimento de certificação da poligonal no SIGEF/INCRA, ao prever que "o memorial descritivo, que de qualquer modo possa alterar o registro, resultará numa nova matrícula com encerramento da matrícula anterior no serviço de registro de imóveis competente" (art. 9º, § 5º).

Nada obstante, este regramento inserto no decreto presidencial, conquanto aplicável por analogia aos imóveis urbanos, regulava apenas os casos de retificação de área de imóveis rurais certificados no INCRA. A partir de agora, resta clara a padronização do procedimento de retificação de área, determinando o encerramento (com remissão da nova matrícula aberta) e abertura de nova matrícula (com remissão do registro anterior), seja para imóveis rurais, seja para imóveis urbanos.

A regra de abertura de nova matrícula disposta pelo provimento do IERI-e tem evidente finalidade de dar melhor graficidade aos registros imobiliários, isto é, evitar matrículas com informações longas e de difícil compreensão. Assim, após a finalização do procedimento retificatório, a ideia é, em si, abrir uma "matrícula limpa", fazendo remissão ao registro anterior, e, se for o caso, transportando por averbação apenas os dados e ônus que estavam vigentes no momento da retificação de área.

De outro lado, uma questão de prática cartorária que é digna de nota neste contexto são os casos de retificação de área protocoladas em conjunto com pedidos de desmembramento ou unificação (remembramento)5. A fim de evitar a criação indiscriminada de matrículas que "já nascem mortas" - pois, invariavelmente, serão encerradas com os desmembramentos ou unificação a serem realizados em seguida -, bem como para que não se tenha um retrabalho de encerrar, abrir e depois encerrar de novo a matrícula recém-criada e só então abrir as matrículas desmembradas ou a matrícula unificada, parece que o melhor caminho é fazer tudo na matrícula-matriz, encerrando a tábula registral uma única vez. 

Em outras palavras, a técnica registral sugerida aos registradores de imóveis é de que, havendo pedido de retificação de área cumulado com desmembramento ou unificação, façam-se todos os atos na mesma matrícula, descerrando-se uma única vez a nova matrícula já com o resultado de todos os atos requeridos.

Exemplo de retificação apresentada em conjunto com pedido de desmembramento: o imóvel X registrado na matrícula 1000 precisa ter sua área retificada e o proprietário solicita também o seu desmembramento em duas parcelas, realizando os protocolos necessários e juntando a respectiva documentação no registro de imóveis. Nesse caso, o registrador de imóveis fará as averbações de saneamento necessárias, inclusive a averbação de retificação de área e, mantendo vigente a matrícula originária, realizará nela as averbações de desmembramento solicitadas, só então encerrando a matrícula e abrindo as respectivas matrículas para os imóveis desmembrados.

Exemplo de retificação de área apresentada em conjunto com pedido de unificação: o imóvel X registrado na matrícula 1000 e o imóvel Y registrado na matrícula 2000 precisam ter suas áreas retificadas e o proprietário solicita também a unificação desses dois imóveis contíguos para transformarem-se em um único imóvel, realizando os protocolos necessários e juntando a respectiva documentação no registro de imóveis. Nesse caso, o registrador de imóveis fará, em cada uma das matrículas, as averbações de saneamento necessárias, inclusive a averbação de retificação de área e, mantendo as matrículas originárias, realizará nelas as respectivas averbações de unificação, só então encerrando estas matrículas anteriores e abrindo a matrícula do imóvel já unificado.

Importante consignar, ademais, que existem casos - muito mais comuns em imóveis rurais - em que a descrição precária da matrícula não permite realizar essas etapas ordinárias de primeiro fazer a averbação de retificação de área e em seguida a averbação de unificação. Tal situação ocorre especialmente nos casos de fazendas ou estâncias que surgiram da junção de vários imóveis, em geral há bastante tempo, não sendo possível descrever os imóveis originários em separado. Neste caso, será possível cumular em um único procedimento e, por consequência, em uma única averbação, a "retificação de área com unificação".

Conforme ensina Eduardo Augusto:6

Nada impede que a retificação da descrição tabular do imóvel seja cumulada com o pedido de fusão de matrículas (unificação de imóveis), desde que as áreas sejam contínuas e que haja perfeita identidade de proprietários (mesmos titulares com mesmas frações em todas as matrículas que serão objeto de fusão). 

Aliás, muitas vezes essa é a única forma viável para solucionar a questão. Isso se justifica, pois, em alguns casos, a retificação de uma pluralidade de imóveis, sem aceitar a sua fusão, poderá resultar em número de imóveis maior do que se fossem mantidos os registros originais. É o que acontece na retificação conjunta de duas matrículas que foram interceptadas, por exemplo, por duas ou mais rodovias. De duas matrículas iniciais poderão surgir três ou mais novos imóveis, dependendo da forma como o todo foi interceptado pela rodovia. [...] 

Portanto, havendo segurança de que o levantamento abrange todos os títulos declarados (para evitar que nenhum tenha ficado de fora, produzindo efeitos sem qualquer lastro em área real), e que não esteja sendo incluída área não garantida pelos registros, basta abrir as novas matrículas e averbar, em cada uma das matrículas anteriores, o seu encerramento [...]. 

Nada impede a retificação conjunta de matrículas, principalmente se as divisas internas se apagaram com o tempo. Tratando-se de transcrições que representam um todo, certamente ninguém saberá dizer onde estariam essas antigas divisas. Exigir do engenheiro que minta é um despautério; exigir que ele arbitre é pura inutilidade. Portanto, nada melhor do que trabalhar com a realidade e com razoabilidade. Não havendo dúvidas de que os títulos do requerente abrangem a área apresentada na planta, a qualificação positiva será a única e a melhor saída. 

Em suma, a decisão está inteiramente subordinada ao livre convencimento motivado do oficial registrador. E, para isso, a segurança jurídica, a prudência e a razoabilidade devem trabalhar juntas.

Em síntese, diante do desaparecimento das divisas internas de imóveis ao longo do tempo, é plenamente possível e recomendável a retificação das matrículas em conjunto com a unificação. Nesses casos excepcionais, é, porém, prudente que o registrador exija um laudo técnico detalhando a situação, sem prejuízo de exigir outros elementos de prova, se necessário. Assim, se os títulos apresentados abrangem a área descrita na planta e não podem ser descritos individualmente, a aprovação do pedido de retificação conjunta é a solução mais adequada.

Portanto, do disposto no caput do art. 440-AX do Provimento do IERI-e, podemos concluir que: (i) a regra é de que, após a retificação de área, deve-se encerrar a matrícula anterior e abrir uma matrícula nova, transportando os dados vigentes daquela para esta; e, (ii) pela melhor técnica registral, como exceção, se houver apresentação de protocolo de retificação de área com posterior desmembramento ou unificação (pedidos apresentados na mesma prenotação), sugere-se que não se encerre a matrícula anterior por conta da retificação de área - a fim de não criar uma matrícula natimorta, que será aberta para logo em seguida ser encerrada -, mas se conclua todos os atos na matrícula de origem (retificação e desmembramento ou retificação e unificação) para só então encerrar esta matrícula e abrir a nova ou as novas matrículas.

Por fim, ainda deve o registrador imobiliário atentar-se para os casos de averbação cumulada de retificação com unificação, quando não for possível precisar as áreas dos imóveis originais, caso em que será necessário, excepcionalmente, fazer o ato retificatório e de fusão em um único ato registral, abrindo-se a respectiva matrícula após sua conclusão.

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1 Este é o primeiro artigo de uma série dividida em 7 partes relacionados ao art. 440-AX do Prov. CNJ 195/2025, que dispõe sobre o procedimento de retificação de área, com os seguintes temas: (i) abertura de nova matrícula após a retificação; (ii) forma de anuência dos confrontantes; (iii) assinaturas eletrônicas no procedimento de retificação de área; (iv) hipóteses de dispensa da anuência dos confrontantes; (v) retificação de área cumulada com desmembramento ou unificação; (vi) critérios para deferimento e indeferimento da retificação de área; e (v) grilagem de terras e controle da malha imobiliária pelo oficial de registro de imóveis.

2 O Inventário Eletrônico Estatístico do Registro de Imóveis (IERI-e) é um procedimento destinado ao aprimoramento do controle da malha imobiliária brasileira, permitindo a coleta, organização e análise de dados provenientes dos 3.621 cartórios de registro de imóveis do país, com vistas a garantir maior segurança jurídica e transparência na governança de terras. O IERI-e, juntamente com o Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis (SIG-RI), passou a ser regulamentado nacionalmente pelo Provimento CNJ n. 195/2025, expedido pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), após amplo debate e consulta pública realizada entre abril e maio de 2024.

A origem do IERI-e remonta à experiência prática que este articulista teve como interventor no Registro de Imóveis de Paratinga/BA, entre 2019 e 2020, quando, diante de graves problemas de sobreposição de áreas e fraudes fundiárias, houve a necessidade de desenvolver um "pré-protótipo" do procedimento que se tornaria o primeiro levantamento estatístico registral detalhado por município. Esse trabalho pioneiro resultou em um relatório circunstanciado encaminhado à Corregedoria Geral do Tribunal de Justiça da Bahia, revelando milhares de irregularidades e servindo de referência inédita para a depuração do acervo cartorário.

O sucesso dessa iniciativa motivou a replicação do procedimento nos municípios de Formosa do Rio Preto/BA e Santa Rita de Cássia/BA, no contexto da "Operação Faroeste", que investigava fraudes imobiliárias na região. Para institucionalizar e aprimorar o método, o CNJ criou, em 2020, o grupo de trabalho LIODS 16/2020, do qual o autor deste trabalho foi membro na qualidade de responsável pela elaboração da minuta do ato normativo e pela orientação técnica dos registradores envolvidos na força-tarefa de implementação do "protótipo" do IERI nesses municípios.

Com a conclusão dos trabalhos do grupo LIODS/CNJ, o Tribunal de Justiça da Bahia regulamentou o procedimento em âmbito estadual, inicialmente pelo Provimento Conjunto CGJ/CCI nº 8/2021 e, posteriormente, ampliando sua aplicação por meio da Portaria Conjunta CGJ/CCI nº 1/2022. O IERI, como então era denominado, serviu de base para a minuta nacional do CNJ, cuja redação tive a oportunidade de escrever e aprimorar, participando ativamente de reuniões técnicas e debates interinstitucionais. 

A relevância do IERI-e e do SIG-RI foi reconhecida por recomendações de organismos como a Transparência Internacional, pelo Enunciado 71 da Jornada de Direito Notarial e Registral e por deliberações do ENCOGE, que destacaram a importância da transparência e padronização de dados fundiários para o combate à grilagem e à insegurança jurídica. Em 2024, o CNJ promoveu consulta pública sobre a minuta do provimento nacional, incorporando sugestões da sociedade civil, órgãos públicos e especialistas. Finalmente, em 2025, foi expedido o Provimento CNJ n. 195/2025, estabelecendo a obrigatoriedade do IERI-e e do SIG-RI em todo o território nacional, consolidando um novo paradigma para a governança fundiária brasileira. Sobre o tema, ver nosso artigo científico: MALLMANN, Jean. Inventário Estatístico do Registro de Imóveis: levantamento dos dados das serventias imobiliárias brasileiras. Revista de Direito Imobiliário. v. 94. ano 46. p. 153-184. São Paulo: Ed. RT, jan.-jun. 2023a.

3 Art. 440-AX, CN/CNN/CNJ-Extra. A averbação de retificação de área de imóveis urbanos e rurais será realizada na forma dos arts. 212 e 213 da Lei n. 6.015/1973, resultando em posterior averbação de encerramento da matrícula retificada e abertura de nova matrícula com a atual descrição e as devidas remissões recíprocas. 

§ 1º. A declaração expressa dos confinantes de que os limites divisórios foram respeitados poderá ser realizada na planta, no memorial descritivo ou em instrumento apartado, observando o disposto no art. 220 do Código Civil. 

§ 2º. As declarações apresentadas pelo proprietário, pelo profissional técnico e pelos confinantes deverão ser assinadas com firma reconhecida ou mediante assinatura eletrônica avançada ou qualificada. 

§ 3º. É dispensada a anuência do confinante: I - no caso de imóveis rurais, se o imóvel confrontante e a nova descrição do imóvel objeto da retificação tiverem sido certificados pelo Incra na forma do § 5º do art. 176 da Lei n. 6.015/1973; e II - se o imóvel confrontante for bem público e consistir em: a) águas públicas, tais como rios navegáveis, correntes ou depósitos hídricos, com respeito aos pertinentes terrenos reservados, nos termos do art. 14 do Código de Águas (Decreto n. 24.643/1934); e b) bem público de uso comum, tais como estradas, rodovias, ferrovias e outras vias de circulação, respeitada a faixa de domínio público e eventual área non aedificandi. 

§ 4º. Havendo necessidade de retificação da área global do imóvel rural e tendo o requerente apresentado pedido concomitante de desmembramento, cujas poligonais desmembradas estejam georreferenciadas e certificadas no Incra, deverá o oficial, nesta ordem: I - realizar a averbação de retificação administrativa da área global; e II - posteriormente, realizar averbação de desmembramento, com posterior averbação de encerramento da matrícula anterior, abrindo tantas matrículas quantas forem as parcelas desmembradas. 

§ 5º. Na hipótese do § 4.º deste artigo, é dispensada a certificação pelo Incra da área global objeto do memorial descritivo (art. 176, § 5.º, da Lei n. 6.015/1973), desde que as parcelas desmembradas tenham sido certificadas pelo Incra e correspondam integralmente ao somatório da área global, conforme mapa e memorial descritivo elaborados por profissional técnico habilitado, caso em que os prazos de eficácia da prenotação em relação ao desmembramento ficarão suspensos enquanto o procedimento de retificação extrajudicial estiver em curso. 

§ 6º. Aplica-se à unificação ou fusão de imóveis, no que couber, a regra procedimental prevista nos §§ 4.º e 5.º deste artigo. 

§ 7º. O deferimento do pedido de retificação de área dependerá do cumprimento dos requisitos legais e do convencimento do oficial de registro de imóveis, na forma da Lei de Registros Públicos e da legislação processual. 

§ 8º. Em caso de indeferimento, deverá ser expedida nota devolutiva fundamentada na qual o oficial de registro de imóveis indicará as razões da formação de seu convencimento e, sempre que possível, informará os meios de o requerente cumprir as exigências legais, podendo requisitar a apresentação de declarações, laudos, arquivos eletrônicos ou outros documentos complementares, especialmente, como meios de prova e de análise da conformidade dos trabalhos técnicos. 

§ 9º. Havendo indícios de grilagem de terras, fraude procedimental, declaração falsa ou cometimento de qualquer outro ato ilícito pelo requerente ou pelo profissional técnico, o oficial de registro comunicará o fato ao juízo competente e ao Ministério Público com as cópias dos documentos necessários à análise.

4 Art. 440-AS. Para a realização dos atos registrais de constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais, bem como de direitos pessoais com eficácia real; de parcelamento do solo ou de unificação ou fusão; ou de instituição de condomínio; referentes a imóveis urbanos e rurais, deverá o oficial de registro exigir previamente para o saneamento dos elementos de especialidade objetiva e subjetiva omissos, ainda não noticiados ou incorretos na matrícula, as seguintes averbações:

I - dos dados pessoais: quando faltar qualquer elemento de qualificação pessoal obrigatório do proprietário ou de titular de outro direito real ou pessoal ativo no registro imobiliário;

II - das alterações de estado ou personalidade civil: quando, em relação ao proprietário ou ao titular de outro direito real ou pessoal ativo no registro imobiliário, tiver ocorrido casamento, separação, restabelecimento da sociedade conjugal, divórcio, constituição de união estável, dissolução ou restabelecimento, óbito, emancipação, interdição ou alteração de nacionalidade;

III - da descrição do imóvel:

a) nos imóveis urbanos, nos termos do art. 176, II, "3", "b", da Lei n. 6.015/1973 e art. 440-AQ, § 1.º, deste

Código; 

b) nos imóveis rurais, nos termos do art. 176, II, "3", "a", da Lei n. 6.015/1973 e art. 440-AQ, § 2.º, deste Código;

IV - dos cadastros imobiliários obrigatórios, nos termos do art. 440-AQ, inciso IV, deste Código; e

V - de retificação de área: quando não houver elementos mínimos de segurança quanto à descrição da área, formato da poligonal e/ou limites e confrontações, observado o disposto nos arts. 212 e 213 da Lei n.

6.015/1973.

5 A Lei n. 6.015/73 - LRP utiliza o termo fusão para a união de matrículas e unificação para a junção de imóveis (KONNO, Alyne Yumi. Registro de imóveis: teoria e prática. São Paulo: Memória Jurídica, 2007). Ocorre que quando se faz uma unificação se fundem matrículas, abrindo uma nova, e a recíproca é verdadeira. Motivo pelo qual não há nenhum sentido prático em manter uma distinção entre esses termos técnicos. De sua vez, vale lembrar que a própria LRP também utiliza a expressão remembramento (art. 176, § 3º, replicado no Decreto n. 4.449/2002) como sinônimo de unificação de imóveis. Em nosso entendimento, todas essas palavras tratam do mesmo fenômeno jurídico, de modo que qualquer das terminologias (fusão, unificação e remembramento) pode ser empregada indistintamente.

6 AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. Registro de imóveis, retificação de registro e georreferenciamento: fundamento e prática. Série Direito Registral e Notarial. Coord. PAIVA, João Pedro Lamana. Saraiva: São Paulo, 2013, p. 396-398.

Fonte: Migalhas