A responsabilidade pelo pagamento da despesa propter rem do imóvel entre a arrematação e a imissão na posse

Reflexão sobre quando o arrematante deve pagar as despesas do imóvel, destacando o conflito entre posse e responsabilidade segundo o STJ.

Quando o arrematante passa a ser responsável pelas despesas do imóvel? Esta é uma pergunta frequente dos interessados em arrematar. Além de uma dúvida pertinente, essa pergunta serve como ponto de partida para uma reflexão necessária.

Atualmente, o entendimento do STJ é de que o arrematante é responsável pelas despesas a partir da data da arrematação, ainda que não tenha a posse.

Ocorre que na prática, por vezes, entre a arrematação e a imissão na posse há um lapso temporal considerável. Geralmente há uma demora do próprio juízo em dar andamento ao processo. Ou, ainda, pelo fato de o imóvel arrematado estar ocupado e o ocupante prolongar a sua permanência através de impugnações vazias e/ou manobras procrastinatórias.

A arrematação é uma forma de expropriação na qual os bens do executado são transferidos ao patrimônio do arrematante por um procedimento público1. Uma vez realizada a arrematação do imóvel em processo judicial, será expedida a carta de arrematação destinada ao registro público - já que mesmo no procedimento executivo observa-se o art. 1.245 do CC/02.2 Será expedido, também, mandado de imissão na posse autorizando o arrematante a tomar posse do bem.3

Considerando que a arrematação judicial é título aquisitivo originário, entende que à hasta pública não podem sobreviver pendências que anteriormente recaiam sobre a propriedade, devendo o imóvel ser transmitido ao arrematante livre de qualquer ônus.

Além disso, em obediência ao previsto no art. 908 § 1º do CPC e art. 130, parágrafo único, do CTN, nenhum passivo pretérito do imóvel deve ser transferido ao arrematante.

Por outro lado, nas operações de compra e venda de imóveis, o comprador só assume as despesas do imóvel a partir da posse, conforme tese firmada no Tema repetitivo 886 do STJ. Ademais, há casos em que a mera condição de proprietário do imóvel não é suficiente para a responsabilização do adquirente pelas obrigações propter rem.

A título de esclarecimento, as obrigações propter rem são aquelas impostas ao devedor ao se tornar titular de um direito real, independentemente da sua vontade. É o que ocorre no caso da aquisição de um imóvel quanto aos valores devidos a título de condomínio - as obrigações de contribuir com as despesas de conservação não decorrem necessariamente de um contrato firmado, mas do direito real que acompanha o bem - e com relação aos tributos que incidem sobre a propriedade.4

A controvérsia sobre o tema girava em torno da legitimidade para responder pelas dívidas condominiais no caso de compromisso de compra e venda não levado a registro (hipótese em que é realizado o leilão de direito e ação ou leilão de direitos aquisitivos).

De acordo com o firmado no repetitivo, o parâmetro para a definição da responsabilidade pelas obrigações condominiais não é o registro do compromisso, mas, sim, a imissão na posse pelo promissário comprador somada à ciência inequívoca do condomínio da ocorrência da transação.5

Assim, mesmo que o CC equipare o proprietário ao promitente comprador, o STJ firmou entendimento no sentido de que apenas quando consolidado o domínio direto sobre o bem é que passa o promissário comprador a ter responsabilidade sobre as obrigações condominiais. Isso porque somente com a imissão na posse é possível se beneficiar dos serviços que o condomínio oferece.6

De igual modo, o STJ vem decidindo que a imissão na posse é requisito para a responsabilização do comprador sobre as obrigações relacionadas ao bem, de maneira que "somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse".7 A situação se mostrou distinta, porém, quando se trata da arrematação de imóveis em leilão judicial.

O que se esperaria é que, levando em conta o firme posicionamento do STJ acima demonstrado, o arrematante só viesse a arcar com as despesas propter rem quando, de fato, estivesse na posse do imóvel.

É certo que, na alienação forçada, ocorre a perda da propriedade, por parte de uma pessoa, e aquisição por outra, sem que entre elas exista qualquer relação, ou seja, sem que se caracterize uma transmissão. Assim, deveria ser inquestionável a transferência do imóvel livre de qualquer dívida e ônus.

O que há de se questionar é a razão de nos casos de promessa de compra e venda o promitente comprador se manter livre de quaisquer despesas propter rem relacionadas ao imóvel até a imissão na posse, enquanto o arrematante - que é o verdadeiro resolvedor do processo - deve suportar tais encargos.

Não é assim, porém, que os tribunais têm se posicionado.

Conforme se extrai das decisões do STJ sobre o assunto, o arrematante é responsável tanto pelos débitos condominiais como pelos tributários, desde a arrematação (sem mencionar as decisões que responsabilizam os arrematantes até por dívidas anteriores à arrematação). E pouco importando o momento da imissão na posse ou o registro imobiliário do bem.8

Os tribunais estaduais vêm seguindo a mesma orientação ao decidir sobre o tema. No TJ/RJ, por exemplo, o posicionamento majoritário é no sentido da responsabilização do arrematante, garantido, quando muito, a possibilidade de abatimento dos valores excedentes quando há saldo derivado da alienação judicial.9

Ocorre que, mesmo nos casos em que há saldo, em razão da insegurança sobre o tema e do atual entendimento do STJ, o comum é que seja necessário recorrer das decisões para obter tal abatimento. Sendo necessário comprovar no recurso a existência do saldo e o enriquecimento sem causa do ocupante, que muitas vezes é o executado, que permaneceu residindo no imóvel de forma gratuita, se beneficiando de sua própria torpeza.

Veja-se, assim, um caso concreto, em que tive a oportunidade de atuar como advogada do arrematante. O leilão ocorreu em razão da execução da dívida de condomínio. Após 8 anos de inadimplência, o imóvel foi arrematado. Ocorre que, por manobras do executado, a imissão na posse foi realizada somente 6 meses após a arrematação. Durante este período, permaneceu o executado no imóvel, residindo de forma gratuita.

Após o pagamento das dívidas propter rem, vencidas até a data da arrematação, restava saldo depositado em juízo. Peticionamos para que o valor fosse descontado do saldo, que seria recebido pelo executado.

Se ele deu causa ao leilão, e permaneceu usufruindo do imóvel de maneira gratuita após a arrematação, ocasionando o aumento da dívida que gerou o leilão, nada mais justo que o valor das respectivas cotas condominiais seja descontado do montante que o ex-proprietário viesse a receber.

Mas, não foi assim que o juízo de 1 grau entendeu. Fundamentado no entendimento do STJ, nosso pedido foi indeferido. Ocasionando, assim, recurso de agravo de instrumento por parte do arrematante, que foi provido.10

O desembargador relator, mesmo ciente do entendimento do STJ, decidiu por mitigá-lo em razão das peculiaridades do caso. Reconheceu que o devedor havia permanecido no imóvel arrematado, usufruindo do condomínio sem arcar com as despesas, não sendo lícito que não lhe impusesse a obrigação do pagamento.

Este caso é um exemplo de que, em regra, a demora entre a arrematação e a imissão na posse sequer é causada pelo arrematante, mas por resistência do executado ou retardamento na prestação jurisdicional com os entraves cartorários. Questiona-se, a partir disso, se seria realmente justo onerar o arrematante ao pagamento das obrigações referentes ao imóvel, antes mesmo de desfrutar da propriedade.

Apesar do desafio ser no âmbito nacional, no TJ/SP também encontramos de maneira tímida, mesmo que seguindo a orientação do STJ quanto à responsabilização do arrematante desde a assinatura do auto, a possibilidade das despesas condominiais até a efetiva imissão na posse serem quitadas com o produto da arrematação.11

O TJ/RJ, apesar de não ser esse o entendimento majoritário, veio a decidir de maneira mais assertiva acerca dessas obrigações. Em sede de agravo de instrumento, o Tribunal, dando aplicação analógica ao Tema 886 do STJ, entendeu ser possível a responsabilização do devedor pelo IPTU posterior à arrematação, uma vez que, após doze anos da lavratura do auto de arrematação, se mantinha na posse direta do imóvel.12 Tratando-se de débitos condominiais, o TJ/RJ decidiu em certas ocasiões da mesma maneira,13 assim como já deferiu o ressarcimento em perdas e danos ao arrematante que, em virtude da má-fé do devedor que se mantinha no imóvel, teve que arcar com as despesas de condomínio, IPTU e FUNESBOM14.

O que parece ser a posição mais razoável - e justa - nesses casos, é garantir que o arrematante esteja livre de quaisquer despesas propter rem até a imissão na posse - principalmente quando o devedor, de má-fé, resiste à arrematação.

Se nas operações de compra e venda, quando há relação direta entre comprador e devedor, já se reconhece a necessidade de definir que o adquirente assuma as despesas a partir da posse, necessário é observar a situação do arrematante.

Como adquirente de boa-fé e resolvedor do problema, visto que é aquele que leva dinheiro ao processo e soluciona a execução, deveria ter mais direitos e proteção. Vale ressaltar que, na maioria dos casos, o devedor que deu causa ao processo e ao leilão, não colabora com a desocupação do imóvel e celeridade dos pós arrematação.

Com mais proteção ao arrematante, não haverá apenas um estímulo para que os interessados adquiram imóveis em leilões judiciais, mas, consequentemente, um aumento na celeridade e efetividade dos processos.

______________

1 WAMBIER, Luiz Rodrigues; TALAMINI, Eduardo. Curso Avançado de Processo Civil. 19. ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022. v. 3. p. 324-325.

2 CC. "Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel."

3 WAMBIER, Luiz Rodrigues; TALAMINI, Eduardo. Curso Avançado de Processo Civil. 19. ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022. v. 3. p. 342.

4 FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: obrigações. 12. ed. Salvador: Juspodivm, 2019. p. 112.

5 STJ. Tema Repetitivo 886. Tese firmada: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." Disponível em: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pe.... Acesso em: 18 fev. 2025.

6 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. 20. ed. São Paulo: Saraiva Jur, 2025. E-book. Conforme esclareceu o Min. Marco Buzzi em seu voto no AgInt nos EDcl no REsp Nº 1.809.195: "Isto é, a atribuição da responsabilidade pelas despesas condominiais está intimamente ligada ao vínculo material exercido para com o imóvel, sendo a realidade fática que define, então, com quem o condomínio mantém relação de credor."

7 AgInt no REsp n. 1.909.706/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024. No mesmo sentido vem decidindo o TJRJ: EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE TRIBUTOS ANTERIORES À DATA DO NEGÓCIO JURÍDICO. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível objetivando a reforma da sentença que julgou procedente em parte os pedidos do autor para condenar as rés no pagamento dos débitos relativos ao IPTU dos anos de 2005 e 2006, este último proporcional ao mês de efetiva entrega do imóvel demandante, e ao pagamento das dívidas administrativas de ISS e Taxa pela Concessão de Habite-se, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se cabe a condenação do vendedor do imóvel no pagamento de tributos referentes a data anterior a celebração do negócio jurídico. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Afastada a alegação de nulidade da sentença e de prescrição. No âmbito da relação entre os particulares, a jurisprudência é firme no sentido de que somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas tributárias, sendo estas de responsabilidade do vendedor até a imissão na posse. IV. DISPOSITIVO E TESE 4. Recurso conhecido e desprovido. Tese de Julgamento: No âmbito da relação jurídica entre particulares, somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas tributárias do imóvel, sendo responsabilidade do vendedor até a imissão na posse. (0033965-88.2016.8.19.0038 - APELAÇÃO. Des(a). JEAN ALBERT DE SOUZA SAADI - Julgamento: 29/01/2025 - SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 3ª CÂMARA CÍVEL).

8 Recentemente pronunciou-se o STJ nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS ENTRE A ARREMATAÇÃO E A IMISSÃO NA POSSE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. IMISSÃO NA POSSE. IRRELEVÂNCIA. DECISÃO EM CONFORMIDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.1. A dívida condominial constitui obrigação propter rem, respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo, uma vez que tais circunstâncias decorrem de relações jurídicas estranhas ao condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes.2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.527.075/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 4/6/2024). V. também: AgInt nos EDcl no REsp 1983948/PE; REsp 534995/ SC. Tratando da dos débitos de IPTU: TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IPTU. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE POR DÉBITOS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO.1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a responsabilidade do arrematante pelo pagamento de IPTU de imóvel adquirido em hasta pública desde a data da lavratura do auto de arrematação, ainda que postergada a expedição da respectiva carta e a imissão na posse do imóvel. 2. Agravo Interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.124.896/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 28/6/2024).

9 Agravo de instrumento. Ação de cobrança de cotas condominiais. Decisão que isentou o arrematante do pagamento do débito condominial posterior à arrematação em razão de o executado ter permanecido por meses no imóvel, retardando a imissão na posse. Obrigação propter rem. Responsabilidade do arrematante pelo débito condominial vencido após arrematação do imóvel em hasta pública, admitido o direito de regresso contra o executado. Orientação do STJ. Havendo saldo derivado da alienação do bem executado, deve ser direcionado ao pagamento da dívida incidente entre a arrematação e a imissão na posse. Parcial provimento do recurso. (TJRJ - AI: 0022210-06.2024.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO. Des(a). LUCIANO SABOIA RINALDI DE CARVALHO - Julgamento: 22/05/2024 - DECIMA NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 25ª CÂMARA CÍVEL); AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução. Arrematação de imóvel. Débitos de IPTU vencidos após a arrematação. Responsabilidade, em regra, do arrematante. Obrigação propter rem. Arrematação ocorrida há mais de cinco anos sem imissão na posse. Imóvel ocupado pelo devedor. Direito de regresso reconhecido com vistas a não propiciar enriquecimento sem causa do executado. Possibilidade de exercício nos próprios autos. Situação análoga à posse garantida pelo Estado, já que a imissão independe de ação autônoma. Dedução dos débitos vencidos entre a data da arrematação e a efetiva imissão do arrematante no imóvel do produto da expropriação no limite de suas forças. Recurso provido. (TJ-RJ - AI: 00616138920188190000, Relator: Des(a). CARLOS EDUARDO DA ROSA DA FONSECA PASSOS, Data de Julgamento: 23/01/2019, DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL).

10 Agravo de instrumento. Decisão que indefere o pedido de reserva de valores pelo arrematante para fins de quitação de cotas condominiais em aberto e geradas no período compreendido entre a arrematação e a efetiva imissão na posse do imóvel que se encontrava até então com o executado. Jurisprudência do c. STJ, no sentido de direcionar as aludidas cobranças ao arrematante por ter se tornado proprietário da coisa com a arrematação e por se tratar de obrigações propter rem. Devedor que permaneceu por seis meses na coisa usufruindo da posse e dos serviços do condomínio sem, contudo, arcar com as cotas condominiais, o que viola os princípios oriundos da boa-fé objetiva e da função social da posse, o que impõe o aludido pagamento. Não se desconhece a jurisprudência do c. STJ acerca do tema, todavia deve ela ser mitigada em razão das peculiaridades do caso concreto, bem como pelo fato de existir saldo a ser entregue ao devedor quem deu azo ao inadimplemento noticiado. Ademais, o agravante não deu causa à demora na imissão da posse, tendo pago integralmente os valores previstos para a arrematação do imóvel. Não se mostra razoável requerer do arrematante o pagamento dos valores em aberto para depois regressar por meio de ação autônoma em face do agravado, quando os valores para a quitação da dívida já estão depositados nos autos da execução proposta pelo condomínio, maior interessado no recebimento integral do montante que lhe é devido. (TJRJ - Agravo de Instrumento: 00316849820248190000 202400246210, Relator.: Des(A). Adolpho Correa de Andrade Mello Junior, Data De Julgamento: 08/08/2024, 14ª Câmara de Direito Privado (antiga 9ª Câmara Cível), Data De Publicação: 09/08/2024).

11 Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Despesas condominiais. Leilão da unidade geradora dos débitos. Arrematação. Responsabilidade pelos débitos vencidos entre a arrematação e a imissão na posse. Demora decorrente da desídia dos antigos proprietários e não do arrematante. Possibilidade de pagamento com o produto da arrematação. Precedentes. Decisão reformada. Recurso provido. (TJSP - Agravo de Instrumento 2068634-14.2023.8.26.0000; Relator (a): Walter Exner; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional III - Jabaquara - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 09/05/2023; Data de Registro: 09/05/2023).

12 AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL LEVADO À HASTA PÚBLICA. DECISÃO QUE ATRIBUIU AO ARREMATANTE A OBRIGAÇÃO DE PAGAR AS DESPESAS TRIBUTÁRIAS APÓS A ARREMATAÇÃO. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. IRRESIGNAÇÃO DO ARREMATANTE QUE MERECE PROSPERAR. AUTO DE ARREMATAÇÃO LAVRADO HÁ DOZE ANOS (2010), SENDO CERTO QUE AINDA NÃO HOUVE IMISSÃO NA POSSE DO BEM PELO ARREMATANTE, POSTO QUE, ENQUANTO DISCUTE A REGULARIDADE DO LEILÃO, MANTÉM-SE O ANTIGO PROPRIETÁRIO OCUPANDO O IMÓVEL. HIPÓTESE QUE COMPORTA APLICAÇÃO ANALÓGICA DO ENTENDIMENTO ESPOSADO PELO STJ NO JULGAMENTO DO RESP Nº. 1.345331/ RS, SUBMETIDO AO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS, QUANTO À RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS EM TELA, A DEPENDER DO EFETIVO EXERCÍCIO DA POSSE, CABERÁ AO PROMITENTE-VENDEDOR OU AO NOVO ADQUIRENTE. CONSIDERANDO-SE QUE NÃO OCORREU A IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL PELA RECORRENTE, AS DESPESAS CONDOMINIAIS VENCIDAS ENTRE A ARREMATAÇÃO E A IMISSÃO NA POSSE DO BEM NÃO PODEM SER ATRIBUÍDAS À ARREMATANTE, MAS SIM A QUEM ESTÁ NA POSSE DIRETA DO IMÓVEL EM QUESTÃO. REGISTRE-SE QUE NO EDITAL DO LEILÃO CONSTA EXPRESSAMENTE QUE O IMÓVEL SERÁ VENDIDO LIVRE DE DÉBITOS DE IPTU E TAXA DE INCÊNDIO, DE ACORDO COM O ART. 130 DO CTN. DÉBITOS QUE DEVEM SER LIQUIDADOS COM O SALDO DISPONÍVEL DO PRODUTO DA ALIENAÇÃO, OBSERVANDO-SE A ORDEM DOS CRÉDITOS PREFERENCIAIS. DECISÃO QUE SE REFORMA. EXPEDIÇÃO DE CARTA DE ARREMATAÇÃO E MANDADO DE IMISSÃO NA POSSE. PRECEDENTES DESTA CORTE. PROVIMENTO DO RECURSO. (TJRJ - AI: 00653644520228190000 202200289505, Relator: Des(a). CESAR FELIPE CURY, Data de Julgamento: 10/11/2022, DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/11/2022).

13 TJRJ - AI: 00641782120218190000, Relator: Des(a). CONCEIÇÃO APARECIDA MOUSNIER TEIXEIRA DE GUIMARÃES PENA, Data de Julgamento: 14/12/2021, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL.

14 APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. BEM OCUPADO PELO RÉU. PRETENSÃO DO AUTOR DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL E PAGAMENTO DE TAXA MENSAL DESDE A ARREMATAÇÃO ATÉ A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DO RÉU. DEMANDA DE NATUREZA PETITÓRIA, UMA VEZ QUE SE BASEIA NO TÍTULO DE PROPRIEDADE DO IMÓVEL DA AUTORA QUE, EM RAZÃO DISSO, POSSUI O DIREITO DE DESALIJAR QUEM O OCUPE INDEVIDAMENTE E DE SE TORNAR POSSUIDORA DO REFERIDO BEM, NA FORMA DO ARTIGO 1.228, DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO, PORQUANTO NÃO SE DISCUTEM, NA PRESENTE DEMANDA, QUESTÕES CONTRATUAIS ENTRE A SOCIEDADE EMPRESÁRIA (DEVEDORA FIDUCIANTE) E A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA (CREDORA FIDUCIÁRIA). DESCABIMENTO DA ALEGAÇÃO DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. AUSÊNCIA DE CONEXÃO DA PRESENTE DEMANDA COM O PROCESSO NO QUAL A SOCIEDADE EMPRESÁRIA INADIMPLENTE DISCUTE ACERCA DA VALIDADE DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. COM A CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE INICIALMENTE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO E, POSTERIORMENTE, EM FAVOR DA AUTORA, ARREMATADORA DO IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL, A POSSE DO RÉU, PROVAVELMENTE DERIVADA DA DEVEDORA FIDUCIANTE, É PRECÁRIA E DE MÁ-FÉ, EIS QUE INEXISTE QUALQUER TÍTULO QUE A JUSTIFIQUE. A MERA EXISTÊNCIA DE DEMANDA PROPOSTA PELA DEVEDORA FIDUCIANTE OU POR QUEM A SUCEDEU NA OCUPAÇÃO DO BEM NÃO GERA, POR SI SÓ, NECESSIDADE DE SUSPENSÃO DO PLEITO DE IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL, DADA A AUSÊNCIA DE QUALQUER ORDEM DE SUSPENSÃO DOS EFEITOS DO LEILÃO. NÃO PODE O RÉU, ESTANDO INADIMPLENTE O DEVEDOR FIDUCIÁRIO, PRETENDER PERMANECER NO IMÓVEL EM PREJUÍZO DO CREDOR FIDUCIÁRIO E, PRINCIPALMENTE, DA AUTORA, ARREMATANTE DE BOA-FÉ DO BEM. CABIMENTO DA INDENIZAÇÃO À AUTORA POR PERDAS E DANOS, PELO VALOR EQUIVALENTE AO DE UM ALUGUEL PELO PERÍODO QUE VAI ATÉ A DATA DA DESOCUPAÇÃO, ANTE A EVIDENTE REPERCUSSÃO FINANCEIRA NEGATIVA A ELA IMPOSTA, ORIUNDA DA INDEVIDA OCUPAÇÃO DO BEM, ASSIM COMO O RESSARCIMENTO DE TAXAS, IPTU, FUNESBOM E COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS ATÉ A IMISSÃO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM GRAU RECURSAL EM DESFAVOR DO RÉU. RECURSO DESPROVIDO. (TJRJ - 0006790-52.2020.8.19.0209 - APELAÇÃO. Des(a). FABIO DUTRA - Julgamento: 13/04/2023 - PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL).

Fonte: Migalhas

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