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Cláusulas de paz nos negócios processuais aplicados aos contratos de locação imobiliária

Os negócios processuais, preconizados no art. 190 do CPC/15, tornaram as relações contratuais capazes de regular determinadas situações que envolvem expectativas das partes envolvidas em uma relação jurídica, prezando sempre pela aplicação de princípios como o da segurança jurídica e autonomia da vontade, insculpidos no ordenamento jurídico.

Dentre as espécies de contratos impactadas consideravelmente por esta nova forma de pactuar as relações encontramos o de locação imobiliária, que em muitos casos acaba por se tornar objeto de questionamentos em prolongadas demandas judiciais. A consequência é a morosidade na satisfação dos interesses tanto de locadores, quanto de locatários.

Utilizando-se dos negócios processuais é possível o ajuste de cláusulas nos contratos de locação imobiliária, como por exemplo, a dispensa do uso da caução para pleito de liminar em ação de despejo, em troca da não exigência de garantia locatícia ao locatário, contratação de perícia particular em substituição à perícia judicial nos casos que vier a se tornar necessária, estabelecimento de endereço próprio para citações e intimações na hipótese de judicialização, tendo em vista a enorme quantidade de citações negativas que acometem as demandas levadas ao judiciário, dentre outras possibilidades.

Existem variedades de inserção de cláusulas na avença, limitadas sempre pela boa-fé e as normas de ordem pública. Ausentes estes requisitos a consequência será a nulidade.

Se o locador, a título de exemplo, na busca de vantagens abusivas, implementar negócios processuais em total detrimento dos direitos do locatário, no momento de possível exposição a futuro controle jurisdicional, sucumbirá frente a invalidação destas cláusulas. Em situação diferente não ficaria o locatário, caso condicione a pactuação a  benefícios particulares prejudiciais, no entanto, a outra parte. Portanto na oportunidade de contratar é necessário lembrar de combinar liberdade com responsabilidade, a fim de que ambos os contratantes sejam beneficiados.

Cumpre ainda analisar a relevância da aplicação de cláusulas de paz nos negócios processuais inseridos nos contratos de locação residencial ou não residencial. Precisamente abordaremos as cláusulas arbitrais.

A implementação desta alternativa nos negócios, visa dar uma solução heterocompositiva a um possível conflito entre as partes envolvidas, buscando-se os benefícios  de sigilo, custo mais reduzido (dependendo da complexidade do conflito) comparado a submissão da controvérsia ao Judiciário, refino técnico, dado o nível de especialização de cada árbitro e maior celeridade que o provimento jurisdicional.

A arbitragem é uma forma alternativa de solução de conflitos regulada pela lei 9.307/1996, que dispõe sobre a utilização deste importante Instituto Jurídico que muito se aproxima da Jurisdição.

Tal Instituto que, poderá ser invocado através de cláusula compromissória (cláusula prevista em contrato) ou compromisso arbitral (após o surgimento do litígio), é de significativa importância no ordenamento jurídico brasileiro. Através de cláusula compromissória, mediante previsão contratual, possíveis litígios particulares são submetidos a apreciação de um árbitro que pode ser escolhido pelas partes em conflito.

No entanto considerações precisam ser realizadas:

a. Nos contratos de locação residencial a inserção de cláusula compromissória obriga as partes à aceitação do juízo arbitral, quando estas são particulares envolvidas na relação e conferem anuência para a sua utilização;
b. Nos contratos de locação residencial, com a intermediação ou administração de pessoa jurídica, é reconhecido pelo Poder Judiciário o aspecto de contrato consumerista, necessário portanto observar o que trata o art.51, VII da lei 8.078/90, afastando a arbitragem obrigatória, como nula de pleno direito; e
c. Na última hipótese, ocorrendo a presença de pessoa jurídica, desta vez, em um contrato de locação não residencial, não há relação de consumo. Observando-se o disposto no art. 4º, § 2º, da lei 9.307/66, é imprescindível a aquiescência expressa do aderente no contrato, nos termos da lei.
Em que pese algumas desvantagens argumentadas na atualidade, como o encarecimento que sofreram os honorários arbitrais com o decorrer dos anos, ou estrutura precária de determinadas câmaras arbitrais, por exemplo, a arbitragem ainda demonstra ser uma boa alternativa nos contratos de locação imobiliária.

Na seara dos negócios processuais, a possibilidade de adição das cláusulas de paz, principalmente no que tange a arbitragem, com toda a diligência exigida no campo jurídico para a sua inserção nos contratos, continua a nosso ver, sendo um relevante marco às relações locatícias que em muitos casos geram demandas, com grande dispêndio de tempo, dinheiro e infelizmente, insatisfação de locadores e locatários, cidadãos que aspiram pela efetivação de seus direitos.

Fonte:https://www.migalhas.com.br/depeso/407061/clausulas-de-paz-nos-negocios-processuais-aplicados-aos-co...

 

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