Publicado em 14/11/2018

Quando devedor tem posse direta sobre imóvel, credor fiduciário não responde por despesas condominiais

Nos contratos de alienação fiduciária com garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais é do devedor quando ele estiver na posse direta do imóvel. Os encargos só podem ser atribuídos ao credor fiduciário se houver a consolidação de sua propriedade, tornando-se ele o possuidor do bem. Em caso de utilização da garantia, o credor recebe o imóvel no estado em que se encontra, inclusive com os débitos condominiais anteriores, tendo em vista o caráter propter rem das obrigações.

As teses foram fixadas pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento a recurso especial de uma administradora de consórcios – credora fiduciária – e afastar sua responsabilidade pelo pagamento de encargos condominiais em solidariedade com o devedor. A decisão foi unânime.

Originalmente, o condomínio ingressou com ação de cobrança de despesas condominiais contra o devedor e a administradora de consórcios. Em primeira instância, o juiz condenou os réus a pagar, de forma solidária, os encargos vencidos e vincendos.

A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), para o qual, como a empresa administradora do consórcio é proprietária do imóvel que lhe foi dado como garantia, ela também possui legitimidade para figurar no polo passivo do processo.


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Publicado em 14/11/2018

Terceira Turma mantém vedação à cobrança de prestações de leasing após furto ou roubo do bem garantido por seguro

Nos casos de furto ou roubo do bem objeto de arrendamento mercantil (leasing) garantido por contrato de seguro, a instituição financeira não pode cobrar as parcelas vincendas do contrato, já que nessa hipótese a arrendadora não cumpre mais com a obrigação de colocar o bem à disposição do arrendatário.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a vedação da cobrança, conforme decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), mas deu parcial provimento ao recurso das instituições financeiras para restringir essa proibição às hipóteses de bem garantido por contrato de seguro, nos limites do pedido formulado na ação coletiva ajuizada pela Comissão de Defesa do Consumidor da Assembleia Legislativa do Rio de Janeiro (Alerj).

Segundo a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, no contrato de arrendamento mercantil (leasing), a prestação que se torna impossível de ser cumprida na hipótese de perda do bem por caso fortuito ou força maior é a do arrendador, "de modo que, pela teoria dos riscos, o contrato se resolveria e quem teria de arcar com os prejuízos da perda do bem teria de ser o arrendador, devedor da prestação que deixa de poder ser adimplida involuntariamente e sem culpa".

Enriquecimento sem causa

A ministra destacou que o seguro é pago ao dono do bem (o arrendador, instituição financeira) e, assim, quem ficaria com o prejuízo seria o consumidor (arrendatário), que não dispõe do bem arrendado e, ainda assim, é obrigado a adimplir com as prestações vincendas do arrendamento mercantil, o que infringe o equilíbrio contratual e a correspectividade das prestações.

"Nesses termos, a perda do bem, sobretudo quando garantida por contrato de seguro, não deveria ser capaz de ensejar a resolução do contrato de arrendamento mercantil, ao menos não pelo arrendador, eis que o inadimplemento, a partir do momento do recebimento da indenização, é do arrendador, e não do arrendatário, que, até então, está adimplente com as prestações que lhe competiam", afirmou.

Nancy Andrighi disse que a cobrança de parcelas quando o consumidor não dispõe do bem pode caracterizar enriquecimento sem causa da instituição financeira.

"É condição para que o arrendador receba a integridade do lucro que visa obter com a operação de financiamento/arrendamento que cumpra com o dever de colocar o bem à disposição do arrendatário para seu uso e gozo, sem o que não estará legitimado a cobrar pelas parcelas atinentes ao período em que o arrendatário não esteve de posse do bem", acrescentou a relatora.

Mero locador

A ministra ressaltou que no leasing, até o exercício da opção de compra, o consumidor é locador do bem, não podendo ser qualificado como promitente comprador. A promessa de venda, relacionada a uma opção de compra, pode nem mesmo se concretizar, portanto, segundo a ministra, não é possível aplicar por analogia a norma do artigo 524 do Código Civil, que trata da compra e venda com reserva de domínio.


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Publicado em 14/11/2018

Prévio contrato de compra sem registro não impede arrematante de ficar com o imóvel

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que arrematantes de imóvel em hasta pública têm direito à propriedade, mesmo com a existência de prévio contrato de compra e venda do bem entre outras pessoas, porém não registrado em cartório imobiliário. Ao modificar o entendimento de segundo grau, a turma reconheceu que, até o seu regular registro no órgão competente, o ajuste particular gera obrigação apenas entre as partes envolvidas.

Segundo a relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, a obrigação perante terceiros (erga omnes) só ocorre com o registro imobiliário do título, o que foi feito apenas pelos arrematantes. “Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação”, elucidou.


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Publicado em 13/11/2018

Turma determina penhora sobre lote com piscina desmembrado do imóvel de moradia da família

Turma determina penhora sobre lote com piscina desmembrado do imóvel de moradia da família

De um lado, uma execução trabalhista que se arrasta há mais de 15 anos, envolvendo o valor de aproximadamente R$5 mil. De outro, a existência de um lote com piscina, banheiros e sauna, ao lado de outros dois, onde se situam a residência da família da devedora. Para o juiz de 1º grau, o imóvel todo estaria protegido pela impenhorabilidade prevista na Lei nº 8.009/90 (do bem de família). Já para a 8ª Turma do TRT de Minas, o lote com a piscina pode sim ser penhorado para o pagamento da dívida, razão pela qual julgou procedente o recurso da trabalhadora com essa pretensão.

Ao analisar o caso, o juiz relator convocado Carlos Roberto Barbosa constatou que o imóvel foi adquirido pela devedora e seu marido, em maio de 1995, conforme contrato particular de compra e venda, sem registro em cartório. São três lotes: dois com a construção em alvenaria destinada à moradia da família e outro com piscina, sauna, banheiros, uma área coberta, árvores e plantas. Em junho de 2003, o marido da devedora faleceu, deixando duas filhas, então menores.

Na decisão, lembrou que a impenhorabilidade de que trata a Lei nº 8.009/90 incide sobre o bem imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar que nele resida, a fim de lhe resguardar condições mínimas de conforto e de dignidade pessoal. Para o relator, não é o caso do lote em análise. "A simples alegação de que o imóvel penhorado é indivisível, como um todo, pois todos os lotes integram a casa de moradia, é insuficiente para desconstituir as informações extraídas da certidão elaborada pelo Oficial de Justiça desta Especializada", pontuou, entendendo que a penhora no caso preserva o bem de família e não viola o artigo 6º da Constituição Federal.

Para o magistrado, a divisibilidade do bem e a possibilidade de seu desmembramento são evidentes, pois ele pode ser fracionado sem alteração na sua substância, sem diminuição considerável de valor ou prejuízo do uso a que se destina, nos termos do artigo 87 do Código Civil. Observou que a impenhorabilidade do imóvel destinado à moradia da devedora e de sua família não se estende às áreas que possam ser desmembradas, pois decorre de interpretação e aplicação dos preceitos insculpidos pela Lei 8.009/90, observados em sintonia com os princípios do processo de execução, com a finalidade de satisfação da obrigação.

Uma vez resolvida a questão da impenhorabilidade dos lotes destinados à moradia da devedora, o relator passou a analisar a parte do imóvel sujeita à penhora. Conforme observou, a viúva e as filhas são herdeiras do lote com a piscina. Isso porque a transmissão dos direitos que compõem o patrimônio da herança aos sucessores é automática, com toda a propriedade, a posse, os direitos reais e os pessoais. Inclusive, o magistrado salientou que o imóvel está em situação jurídica irregular, já que não foi implementada a partilha em regular processo de inventário e nem sequer foi registrado o contrato de compra e venda. Mas, na ótica do julgador, esse fato não impede a penhora do bem, a qual não atinge a herança. Ele explicou que, apesar de ser indivisível essa parte do imóvel (o lote com piscina), após a alienação, o valor correspondente à parte da herança ficará com a viúva e com as filhas. Portanto, como frisou o relator, não haverá prejuízo para as herdeiras, mas é importante regularizar a situação jurídica do imóvel.

Assim, conforme reiterou o magistrado, os coproprietários não ficarão prejudicados com a execução, uma vez que o pagamento da dívida não se fará com a quota hereditária que lhes cabe. Por ser o registro cartorial fundamental para se consignar a propriedade do imóvel, determinou que a executada proceda à averbação do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel, arcando com os custos decorrentes do ato. De acordo com o relator, o juízo de 1º grau poderá adotar as medidas necessárias, caso a devedora não cumpra a determinação. Por fim, considerou necessário que a trabalhadora proceda à averbação em registro público do ato de penhora, para conhecimento de terceiros (art. 799, IX, do CPC), a fim de se tornar pública a penhora determinada na decisão. Com esses fundamentos, a Turma de julgadores deu provimento ao recurso.

Processo

PJe: 0084700-89.2003.5.03.0002 (AP) - Acórdão em 05/09/2018


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